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Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist nicht die einzige Option, das letzte Engagement in die Immobilie zu gestalten. Es bieten sich weitere interessante Optionen. Damit der Verkauf Ihres Zinshauses bestmöglich verläuft, müssen jedoch einige Punkte beachtet werden.

Hausverkauf in Berlin

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Berlin ist mit Fragen verbunden, die Sie nur mit fachkundiger Beratung sicher beantworten können. Seit 2006 berät und unsere Agentur Käufer und Verkäufer aus aller Welt bei Immobilien-Transaktionen in Berlin. Neben dem Clog Alpro geschlossen blau Gr46 ohne Stahlkappe n0qnEX0
gehören unsere Markt- und Potenzialanalysen für Miethäuser in Berlin zu den gefragtesten Entscheidungsgrundlagen für WYMNAME Womens Latin TanzschuheDancing Schuhe Sandale Ballroom Dance SchuheGolden Fußlänge238CM94Inch QSycJvgBP
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Steuerliche Aspekte im Vorfeld klären

Damit der Verkaufserlös nicht um einen erheblich hohen Spekulationssteueranteil gemindert wird, sollte sich Ihr Mehrfamilienhaus seit mindestens zehn Jahren in Ihrem Besitz befinden. Spekulationsgewinne unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 Prozent, auf die noch ein Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent erhoben wird. Sollten Sie dem Spitzensteuersatz unterliegen, so mindert sich der Verkaufserlös Ihres Berliner Zinshauses vor Ablauf der Spekulationsfrist derzeit sogar um 48 Prozent. Es sollte also immer abgewogen werden, ob sich die Veräußerung lohnt, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Berlin Immobilie weniger als zehn Jahre liegen.

Den richtigen Wert Ihres Zinshauses ermitteln

Sollten Sie die steuerlichen Belange für sich abgeklärt haben und einen Verkauf in Betracht ziehen, empfehlen wir ein professionelles und marktgerechtes Einpreisen Ihres Mehrfamilienhauses. Für die Wertermittlung von Berliner Zinshäusern sind neben technischen und rechtlichen Aspekten auch Lagetrends und städtebaupolitische Aspekte von Bedeutung. In Berlin zeigt sich immer wieder, dass gute Wohnlagen und Trendquartiere überall entstehen können. Was heute eine B-Lage ist, kann morgen schon hip sein. Diese Trends werden von uns frühzeitig erkannt. Damit sind wir in der Lage, den Wert Ihres Berliner Zinshauses nicht nur für heute, sondern auch treffsicher für künftige Zeiträume zu bestimmen. Der technische Zustand Ihres Zinshauses gerät nicht in den Hintergrund, wird aber zu einem Faktor unter mehreren. So sind wir in der Lage, Investoren das tatsächliche Potenzial Ihres Berliner Miethauses zu vermitteln.

Die Preise entwickeln sich mit den Lagen

Vor wenigen Jahren wurden Faktoren vom 15- bis 18-fachen der Jahresnettokaltmiete als unrentabel empfunden. Mittlerweile kann, je nach Lage, ein Faktor bis etwa zum 30-fachen der Jahresnettokaltmiete angesetzt und auch erzielt werden. Um auch in schwächeren Lagen möglichst hohe Faktoren für unsere Verkäufer zu realisieren, legen wir das Hauptaugenmerk weniger auf den Zustand als auf das Potenzial des Zinshauses. Die demographische Entwicklung und der Trend des Umfelds spielen neben der Entwicklung einer Strategie für die Ausschöpfung des Wertpotenzials eine zentrale Rolle.

Globalverkauf oder Teilung

Die grundlegenden Rahmenbedingungen für einen Verkauf sind geprüft und Ihre Entscheidung steht fest. Sie möchten Ihr Mehrfamilienhaus veräußern . Doch welches Verkaufs-Modell wählen Sie? Verkaufen Sie Ihr Mehrfamilienhaus global, d.h. als Gesamtkomplex und erzielen damit attraktive Preise? Oder teilen Sie Ihr Zinshaus auf? Trotz aktuell hoher Preise am Berliner Häusermarkt kann eine Aufteilung in Wohneigentum mit anschließendem Verkauf in vielen Fällen eine wirtschaftlich interessante Variante für Sie darstellen. Eine Aufteilung kann mit unserer Unterstützung bereits geraume Zeit vor dem Verkauf erfolgen. Dies ist dann interessant, wenn kleinere Eigentümergruppen, wie z.B. Erbengemeinschaften, noch keine Übereinstimmung über den Verkauf gefunden haben. Auch kann ein sukzessiver oder auch nur teilweiser Verkauf stattfinden. Aus Ihrem Berliner Mietshaus wird mit unserer Hilfe eine Wohnungseigentümergemeinschaft (nach WEG). Das heißt, dass wir für Sie aufteilen und nach Bedarf und Verfügbarkeit für Sie verkaufen. Zum Beispiel immer dann, wenn eine Wohnung frei wird. Üblicherweise nimmt eine Aufteilung von Projektbeginn bis zum Abverkauf der letzten Einheit nicht länger als eineinhalb Jahre in Anspruch. Unsere langjährige Erfahrung im Verkauf von Investmentobjekten in Form vermieteter Wohnungen kommt Ihnen dabei zugute. Für eine Zusammenarbeit mit uns spricht auch unsere reibungslose und eingespielte Zusammenarbeit mit Notaren, Architekten und Handwerker. Wir zeigen, dass Aufteilungsprojekte zügig und harmonisch gestaltet werden können. Unsere Erfahrung hilft dabei, Projektlaufzeiten zu verkürzen und die Rechte und Interessen von Verkäufern und Mietern gleichermaßen zu wahren.

Rechte und Interessen von Verkäufern und Mietern wahren

Wir zeigen, dass Aufteilungsprojekte zügig und harmonisch gestaltet werden können. Unsere Erfahrung hilft dabei, Projektlaufzeiten zu verkürzen und die Rechte und Interessen von Verkäufern und Mietern gleichermaßen zu wahren. Profitieren Sie vom fundierten Know-how unseres erfahrenen Teams. Wir begleiten Sie beim Verkauf und Ankauf Ihrer Investment-Immobilie in Berlin. Wir sorgen für einen sicheren und ruhigen Ablauf der Immobilientransaktion für alle Parteien. Wir organisieren die technische und unterstützen die rechtliche und finanzielle Due Diligence.

Guthmann Immobilien. Die perfekte Beratung.

Wir sind dazu in der Lage, Ihnen entweder ein Angebot für den Ankauf Ihrer Liegenschaft durch unser Haus zu machen, oder Ihr Mietshaus in Berlin an einen Käufer aus unserem sehr großen Kundenkreis zu vermitteln.

Neben dem klassischen Verkauf bieten wir Ihnen außerdem eine sehr interessante Variante an. In einem mehrstufigen Modell unterstützen wir Sie zunächst dabei, den Wert Ihres Zinshauses durch eine Reihe von Prüfungen und Maßnahmen zu erhöhen. Unsere Erfahrung als Bauträger, Architekten und Makler und diversen, durch uns realisierte Projekte, fließt in Ihr Projekt ein. Erst nach Erreichung des gesteckten Ziele wird Ihre Liegenschaft an den Markt gebracht. Der von uns für Sie hergestellte Mehrwert ist erheblich.

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Sie uns an, um mehr zu erfahren.

Autor: Peter Guthmann
Veröffentlicht am:
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Immobilien-Glossar

Wichtige Begriffe und Themen rund um Immobilienfundiert erklärt.

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Die Einschläge kommen näher: Was bedeutet der Milieuschutz für Eigentümer von Mietshäusern in Berlin? Milieuschutz, Umwandlungsverordnung, Vorkaufsrechte.

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Freistaat Berlin: Die weiß-blaue Community. Zahlen, Daten, Fakten. Bayern in Berlin.

Dem Badenr isch nix heiligr als d Heimad. Au wenns Berlin isch. Baden-Württemberger in Berlin. Die SchwaDen Metropole.

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speaker of the year, Autor von über 50 Büchern - DVD - Hörbüchern, hält Vorträge über Vertrieb, Verkauf, Marketing und Akquise. www.dirkkreuter.de

Im Juni hatten wir eine 176er Woche. Eine Sensation! Wir akquirierten Anfragen und Aufträge über 176 Vortrags- und Trainingstage. Damit Sie diese Zahl richtig einordnen können: Maximal 140 Trainingstage realisiert ein angestellter Trainer pro Jahr in meinem Team. Wenn ich eine entsprechende Qualität sicherstellen will, dann ist 140 das Limit. Qualität im Sinne von Vor-, Nachbereitung, Akquise und Weiterbildung. Ich kann mich nicht erinnern, dass wir diese Zahl schon früher einmal innerhalb einer Woche erreicht haben! Wow!

Der Großteil der Tage kommt von einem Kunden, an dem wir über drei Jahre “herumakquiriert” haben. Nachdem ich dies im Newsletter öffentlich gemacht hatte, erhielt ich von einem Leser eine interessante Frage: “Machen solche Akquisen, solche Kunden überhaupt Sinn? Sollte ein Verkäufer diese Energie nicht besser in andere Zielkunden stecken?”

Dazu müssen wir drei Begriffe klären, die im Vertrieb und insbesondere bei der Planung von verkäuferischen Ressourcen entscheidend sind:

Potenzial, Bedarf, Bedürfnis.

Mit Potenzial ist gemeint: Was könnte der Kunde alles bei Ihnen kaufen? Wie viel Umsatz könnte er mit Ihnen machen, wenn Sie sein Hauptlieferant wären? Finden Sie dazu ein bis zwei Kennzahlen, die Ihnen auf einen Blick verraten, welches Potenzial der Kunde für Sie hat. In unserem Team ist es beispielsweise die Anzahl der Außendienstmitarbeiter. Hat ein Zielkunde zum Beispiel 40 Verkäufer im Außendienst, dann multipliziere ich dies mit der durchschnittlichen Zahl der Seminartage, die hierbei in zwei Jahren sinnvoll sind: also acht. Diese Summe teile ich durch die übliche Teilnehmerzahl in einem Seminar. Jetzt gehen wir davon aus, dass bei 40 Außendienstlern auch noch einmal mindestens die gleiche Zahl an Verkäufern im Innendienst dazu kommt. Am Ende komme ich auf etwa 50 Trainingstage. Auf diese Weise benötigt jeder in meinem Team nur eine magische Zahl, um das Potenzial eines Kunden einschätzen zu können! Das geht schnell und ist sehr unkompliziert.

In anderen Branchen gibt es ähnliche Kennzahlen:

Händler für Hygienepapier = Mitarbeiterzahl, Anzahl der Waschräume, Frequenz der Waschräume. Autobank = Anzahl der verkauften Gebrauchtwagen. Hersteller von Reinigungschemie für Autowaschstraßen = gewaschene Fahrzeuge pro Monat usw.

Mein Tipp: Bestimmen Sie eine individuelle Kennzahl für Ihr Business. Dass diese nie genau ist, liegt in der Natur der Sache. Doch es geht nicht um Genauigkeit, sondern um eine reflexartige Potenzialeinschätzung! Diese Potenzialeinschätzung bestimmt nun sofort das Verhalten des Verkäufers: Wenn uns jemand sagt, dass er nur zwei Verkäufer im Team hat, dann hält sich unsere Akquisemotivation — sagen wir mal — “in Grenzen”… Bei 80 Verkäufern sind wir schlagartig hoch motiviert!

Unser Kunde aus der 176er Woche hat übrigens 140 Verkäufer im Außendienst! Jetzt haben Sie den ersten Anhaltspunkt, warum wir hier über drei Jahre dran blieben!

Mit Bedarf ist gemeint, was der Kunde braucht. Kann er mit unserer Dienstleistung etwas anfangen? Hätte er echte Vorteile davon?

Dazu recherchieren wir und fragen den Kunden meist direkt: Wie ist sein Marktanteil? Wie entwickelt sich sein Geschäft im Verhältnis zum Markt und zu den Wettbewerbern? Wie ist sein Vertriebsprozess strukturiert? Und vieles mehr. Wir suchen nach konkreten Handlungsansätzen, die den Kunden noch erfolgreicher machen können: Neukundengewinnung, Potenzialausschöpfung bei Bestandskunden, Kundenrückgewinnung, Schlummerkundenaktivierung, bessere Preise erzielen, den Vertrieb besser organisieren usw.

In anderen Branchen sind es oft Themen wie weniger Kosten in der Beschaffung und in den Prozessen oder mehr Gewinn erzielen. Jede Branche hat ihre individuellen Ansatzpunkte um den Bedarf zu identifizieren.

Unser Zielkunde aus dem Sommer ist in einem klassischen Verdrängungswettbewerb mit austauschbaren Produkten. Gleichzeitig sinken seine Umsätze in einem stabilen Markt. Hat er Bedarf an unserer Dienstleistung? Ja! Eindeutig!

Mit Bedürfnis ist gemeint, was der Kunde will. Ist ihm bewusst, was er wirklich braucht? Wenn das der Fall ist, dann müssen Sie ihn “nur noch” überzeugen, dass Sie der richtige Partner sind und die optimale Lösung für seine Aufgabenstellung haben. Damit sind wir dann in der Verkaufskommunikation angelangt.

In unserem Fall waren die beiden ersten Punkte eindeutig. Nur war dem Kunden sein Bedarf noch nicht wirklich klar. Ihn davon zu überzeugen, damit haben wir mehr als drei Jahre verbracht.

Fazit: Hat Ihr Kunde Potenzial = dran bleiben. Hat Ihr Kunde Bedarf = dran bleiben. Sonst… überlassen Sie den Kunden dem Wettbewerb, damit dieser beschäftigt ist und Sie sich um die wirklich interessanten Potenziale kümmern können!

Irgendwo habe ich kürzlich gelesen, dass das einzige, was wir aufgeben Briefe und Pakete sind. Das ist Unsinn! Intelligente Verkäufer geben auch Kunden ohne Potenzial auf!

Fleiß und Hartnäckigkeit sind Grundtugenden im Vertrieb. Doch das Gras wächst nicht schneller, wenn man daran zieht!

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen weiterhin “Fette Beute” mit den richtigen Kunden…

Ihr Dirk Kreuter

PS.: In vielen Branchen finden Sie potenzielle Kunden, die sich dann aber doch nicht lohnen, weil die Kunden sehr preissensibel sind: Umsatz ja, Deckungsbeitrag nein. Darauf können Sie in drei Varianten reagieren: 1. Den Umsatz mitnehmen, um ggf. die Produktion auszulasten. 2. Den Kunden „aufgeben“, weil er einfach keinen Sinn macht. 3. Ihre Preise beim Kunden durchsetzen!

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Dirk Kreuter, CSP – Certified Speaking Professional, ist einer der einflussreichsten Vordenker zu den Themen Vertrieb, Verkauf und Akquise. Er hält begeisternde Vorträge und ist Autor von über 50 Büchern, Hörbüchern und DVDs.

“Trainer des Jahres 2010”, “Speaker of the Year 2011” und “TOP-Consultant 2013–2015”.

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